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牧野知弘

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マイホーム価値革命　2022年、「不動産」の常識が変わるＮＨＫ出版新書 Kindle版

牧野知弘 (著) 形式: Kindle版

4.0 391個の評価

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日本の1／3が空き家の時代が始まる――
　「売る」から「貸す」へ！
プロだけが知る運営の考え方とは何か？

2022年、広大な面積の生産緑地が宅地となり、団塊世代の大量の「持ち家」が賃貸物件に回ることで、不動産マーケットが激変する。日本の3分の1が空き家になる時代、戸建て・マンションなどマイホームの資産価値を高める方策はあるのか？空き家問題、タワマン問題で注目を集めた不動産のプロが新たなビジョンを提示する！

5年後に生産緑地が宅地化され、不動産マーケットは激変する！
　●中古マンションはなぜ5年から10年目が狙い目なのか？
　●タワーマンションをなぜ買ってはいけないのか？
　●二世帯住宅が投資として間違っている本当の理由は？

本の長さ

176ページ
言語

日本語
付箋メモ

Kindle Scribeで
出版社

NHK出版
発売日

2017/6/12
ファイルサイズ

9206 KB
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著者について

⦿牧野知弘(マキノ・トモヒロ)
オラガ総研株式会社代表取締役。東京大学卒業後、ボストンコンサルティンググループなどを経て、三井不動産に入社。不動産買収、開発、証券化業務を手がける。現在は不動産全般のアドバイザリー業務を行う。『空き家問題』(祥伝社新書)、『2020年マンション大崩壊』(文春新書)ほか著書多数。

登録情報

ASIN ‏ : ‎ B073DBNJ6R
出版社 ‏ : ‎ NHK出版 (2017/6/12)
発売日 ‏ : ‎ 2017/6/12
言語 ‏ : ‎ 日本語
ファイルサイズ ‏ : ‎ 9206 KB
Text-to-Speech（テキスト読み上げ機能） ‏ : ‎ 有効
X-Ray ‏ : ‎ 有効
Word Wise ‏ : ‎ 有効にされていません
付箋メモ ‏ : ‎ Kindle Scribeで
本の長さ ‏ : ‎ 176ページ

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面白かった

2021年9月25日に日本でレビュー済み

Amazonで購入

これからの不動産市況等について考えさせられるところがあった。

2022年1月23日に日本でレビュー済み

Amazonで購入

わかりやすくポイントが明記されている。
勉強になった。

2021年1月21日に日本でレビュー済み

Amazonで購入

息子に読ませたかったのですが、読む前にマイホームを買ってしまいました。

1人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

Amazon カスタマー

未来を予測した判断が大事

2019年10月10日に日本でレビュー済み

Amazonで購入

人口動態の変化により不動産の価値がどう変わるのか、それが経済にどう影響を与えるのかを知りたくて購入しました。過去にあれだけの繁栄をしたニュータウンがいまや廃墟になりつるあるところが増えてきていることを考えても、あらためて人口動態の変化、それにともない国民の生活がどう変わっていくのか、経済がどうかわっていくのかを予測しながら判断していく重要性をあらためて感じることができました。

6人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

Tak johnson

根強い「マイホーム信仰」の幻想からの脱却とこれから

2018年2月2日に日本でレビュー済み

Amazonで購入

「不動産は本来、ただ所有さえしていれば富になるというのは幻想です」（205ページ）。
当然のように聞こえるが、歴史をひも解けばそう簡単な話ではないのだ。

日本で空き家が問題になってから久しい。
今や野村総研は、2033年に空き家率が30.3％になると予測している。

なぜこうも空き家が増えるのか？
元をたどると、団塊の世代が仕事を求めて地方から都市部へ集中したことに始まる。
これによって、地方に空き家が増えた（「空き家第一世代」）。
さらに、その団塊ジュニア世代は実家ではなく、職場に近い都心部へ移動した。
そのため、今度は郊外のニュータウンが空き家と化した（「空き家第二世代」）。

自然が残る郊外で専業主婦が子育てに専念していた時代は昔の話で、
夫婦共働き世代にとって、都心から遠く離れた通勤しにくい実家は「負」動産でしかなくなった。

家が資産と考えられてもっともな時代もあった。
実は、平成バブル以前は住宅はそれほど高い代物ではなかった。
だから当時マイホームを買った人々にとっては、依然として「家＝資産」となり得る。
しかし、平成バブル以降に購入した世代にとって住宅購入は「貧乏くじ」となってしまった。

給料は20年前から大して増えず、退職金と年金は減らされる。教育費のせいで貯金はない。
おまけに肝心の家は、購入価格の半分にも満たない値段となってしまった。
家が資産であった時代は、とうに終わりを告げていたのだ（38ページ）。

したがって、「住む」という効用以外、家に対して投資要素を求めるのは誤りだ。
そんなものに数千万もの多額のローンを組む行為は、かつての土地神話に踊らされた結果なのだ。

そこに追い打ちをかけるように、2022年には生産緑地法の指定解除が待ち受けている。
これにより大量の農地が宅地化され、当然、地価は大幅に下がるだろう。
さらに同じタイミングで団塊世代が後期高齢者となるから、不動産マーケットはますます活性化する。

これまで不動産マーケットは、住宅に対する「実需」ではなく供給者側の論理で動いてきた。
国がマイホームの「購入」を後押ししたのは都市部への急激な人口増に対応するためで、
「賃貸」では資金回収のペースが進めづらいからだった。

近年、一部の湾岸エリアの地価が急騰したのは、証券マネー（金融と結びついた不動産）の影響だし、
貸家の着工数が増えているのは、相続税対策が進んだ結果だ。
ワンルーム単身者向け物件が多いのも、投資効率を考えた思惑によるものだ。
直近のマンション価格の値上がりでさえ、東京五輪を控えた建設費の高騰がもたらしているに過ぎない。
挙句の果てには、マンションは完成前にモデルルームを見ただけで購入するスタイルがほとんど。
荘厳かつ仰々しいコピーで客を酔わせる販売戦略などもそう。
そこに、居住者側のニーズはない。

これから生き残るのは、コンサル力のある不動産体系だ（193～94ページ）。
住み倒す持ち家は別として、賃貸派に有利な時代がやってくる。
つまり、ハコモノをオペレーショナル・アセットとして取り扱えばよいのだ。
ＩｏＴやＡＩのような新技術は、新たな不動産マーケットを作り出すだろう。

投げ売りされた二世帯住宅の片方を貸し出したり、3階建ての最上階を住居にしてテナント運営するのも手だ。
今後は「貸す」ことがマイホーム投資をするメリットになりそうだ。
重要なのは、ハコの中身の価値を高めること、居住者側のニーズに応えることとも言える。
「不動産は本来、ただ所有さえしていれば富になるというのは幻想です」（205ページ）。

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土地の価値は利便性より「地盤」で決まるとか、マンション購入のリスクなど。
不動産投資を始めようとする前に読むと、非常に有効。

60人のお客様がこれが役に立ったと考えています

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Amazonカスタマー

建物は有限

2017年8月30日に日本でレビュー済み

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日本橋側は三井村、丸の内側は三菱村なんて言われるそうだが、片方の大手不動産会社出身の著者のマイホームについての本。

タイトルは仰々しいが、内容はまっとう。ただ、革命というほどのものでもないし、現状分析は良いが、未来予測の部分はちょっと弱いかな。まあ、先のことはわからないしな。

面白かったのは、タワマンの区分所有者の土地持ち分はせいぜい5～7坪というところ。一億近い金を出してマンションを買っても、建物は有限でランニングコストもかかるし、もろもろリスクがある。それで土地の持ち分は5坪程度だと。
あと、ワンルームマンションが多いのは１平米あたりの家賃が高くなるからなども勉強になった。読む人にとっては「革命」なくらいインパクトがあるかな。

22人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

Amazonカスタマー

今、の日本の不動産問題点と回避策満載！

2017年6月11日に日本でレビュー済み

Amazonで購入

時を詠める一冊です。
一番気になったのは、都市郊外部における生産緑地方の指定解除です。後、5年後の2022年に固定資産税を農地申請をしたものを、農地の扱いとして税率が安い、相続税の納税が猶予されていた30年間が解除される。この30年間で、日本経済を支えられた団塊の世代が後期高齢者になる日本は、相続を含めて不動産の価値も、一変すると言われている。
空き家も、全国で一番多いのが東京とも驚きだ。
投資を考えてなら、タワマンは長期間持つのはリスクがあること。

不動産の売る側のディベロッパーの美辞麗句に引っ掛かるな。
青田売りに対しての青田買いは止める方向がリスク回避。
2015年に起きた横浜市のマンション杭打ちの不十分さから傾きが発覚した事件は、コスト、納期の時間等からも生じている面があることから、オリンピックや、震災復興のために注ぐ人員確保不足も、一抹の不安を感じる。
豊洲の新市場問題、森友学園の用地取得問題の一つは、土壌汚染、廃棄物処理の問題もある。筆者は、地盤や地歴がとても大事だと言われている。
人工知能AIの新技術も、不動産マーケットの新たな生み出しとなる。
コストを抑えた買い方でのDIY住宅活用方。
私たちが不動産プロデューサー、賃貸する後押しもされている。
書ききれないが、一気に二度読みした。

24人のお客様がこれが役に立ったと考えています

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Amazon カスタマー

自分が求めていた内容とは少し違った

2018年7月2日に日本でレビュー済み

Amazonで購入

マイホームを買うにあたって、どう活用するか。
大まかには資産として運用するのか住み倒すのかの2択かなと。
賃貸暮らしで、マイホーム購入資金も予定もない自分にはただただ、「へぇ〜」という内容でした。
結論としては長期ローンを組んでしまうと縛られた上に家を購入する以上のお金を金利で取られるのは馬鹿馬鹿しいなと。
子供が独立する頃には買い手に対して条件の良い物件が当たり前になる事を願います。

4人のお客様がこれが役に立ったと考えています

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